April: alle huren hoger

Van het kabinet mogen verhuurders àlle huren met 120 euro verhogen na een verhuizing, daartoe krijgen alle woningen 25 extra punten in het woningwaarderingsstelsel. Zo stijgt het huurprijsniveau in heel het land enorm en dreigt een huurexplosie. Huurders zullen daardoor ook zo min mogelijk verhuizen, waardoor de doorstroming stopt. Door de hoge huren dreigen bezuinigingen op de huurtoeslag. Ook de rechtspositie van huurders vermindert want de maximumhuur is belangrijk in veel procedures bij de huurcommissie, zoals toetsing van een aanvangshuur, huurverlagings- en  onderhoudsprocedures. Hogere maximumhuur maakt veel procedures die nu gewonnen worden, in de toekomst kansloos. De Woonbond gaat daarom actievoeren.

De ca. 410 corporaties krijgen een nieuwe autoriteit als financieel toezichthouder, die ook controleert of de regels voor staatssteun goed worden uitgevoerd. Dit instituut vervangt het Centraal Fonds Volkshuisvesting en kan dwingende aanwijzingen geven. De corporaties versterken ook het interne toezicht door een belangrijkere rol voor de raad van toezicht. Die moet vooraf accoord gaan met besluiten als woningverkoop - en het corporatiebestuur controleren op de werkkwaliteit.

In Breda wil de Gemeente de krappe woningmarkt aanpakken (vooral voor studenten en starters), middels plannen in de Woonagenda 2011-2012. Uit het woononderzoek 2010 blijkt verschil tussen vraag en aanbod in het woningbestand en daar wordt wat aan gedaan door aanpassing van bestaande woningen: 500 wooneenheden voor studenten - plus voldoende huisvesting voor ex-studenten die in Breda willen blijven. Ook wordt woningbouw via «collectief particulier opdrachtgeverschap» gestimuleerd, in 20 kavels - en wordt wonen boven winkels uitgebreid met 64 woningen. Naast het tegengaan van sloop wil de Gemeente scheefwonen oplossen door een inkomensgrens, waardoor meer sociale huurwoningen vrijkomen.

Huurders moeten voorstellen kunnen doen voor woningverbetering (zoals geluidsisolatie en beveiliging) die huiseigenaren moeten uitvoeren tegen een redelijke huurverhoging. Vanuit de 2e Kamer komt hiervoor opnieuw een nieuw wetsvoorstel, nadat een eerste door het kabinet was afgeblazen. Alleen de VVD is tegen. Tot nu toe kunnen huurders alleen verbeteringen voor energiebesparing afdwingen. Huurders kunnen dan ook plannen gaan maken voor tegen inbrekers.

De meeste huurders zijn het eens met huur naar draagkracht, blijkt uit een proef bij 13 corporaties. Met het project «Huur op Maat» van de Stuurgroep Experimenten Volkshuisvesting krijgen huurders de huurkorting in relatie tot het inkomen. Binnen 2 jaar werden 7500 zulke contracten afgesloten. Voordelen zijn dat de keuzevrijheid toeneemt en de prijs/kwaliteitverhouding van de woningen beter is. In het proefproject gingen 1875 woningen naar bewoners met een hoger inkomen, 63 % daarvan was er mee accoord dat mensen met een lager inkomen minder huur betalen. Het experiment loopt nog tot 1 oktober, in o.a. Amersfoort, Doetinchem, Assen en Almere.

Diverse organisaties vragen aan de politieke partijen om bezuinigingen niet alleen door huurders te laten betalen. De Woonbond en enkele vakbonden attenderen er op dat het huidige kabinetsbeleid voor huurders rampzalig is, met name voor huurders met lagere inkomens. Hun koopkracht daalt al door de economische crisis en dan komen er deze lastenverzwaringen nog eens bij. Ook zijn zij de dupe van hogere zorgpremies, minder zorgtoeslag en bezuinigingen op minimumuitkeringen en  kinderopvang.

In Breda was eind vorig jaar nog niet begonnen met 8 woningbouwplannen (*376 woningen) en dat kost ons 2,7 miljoen euro; die moesten worden teruggegeven aan de rijksoverheid. Oorzaak is de economische crisis waardoor de woningmarkt stil viel. Geprobeerd is nog om de startdatum te verzetten, maar minister Donner ging daar niet mee accoord. Met 9 andere plannen (*485 woningen) was wel op tijd begonnen, de daarvoor gekregen subsidie was ook circa 2,7 miljoen.

Bewoners van multiculturele wijken ervaren de meeste overlast van buren met dezelfde etnische achtergrond. blijkt uit onderzoek van Elze Ufkes, die op dit onderwerp promoveerde aan de Rijksuniversiteit Groningen. Reden van de ergernis is dat negatieve gedrag van een ander van dezelfde etniciteit tegen eigen normen ingaat. Daarom is men ook toleranter voor andere groepen. Lees het hele artikel op
http://www.socialevraagstukken.nl/site/?p=2395

Amsterdam, Rotterdam, Den Haag en Utrecht willen voorkomen dat mensen nog dakloos worden. Vooral wie in de opvang zit of langdurig zorgafhankelijk is dreigt afglijden naar een bestaan op straat. Vijf jaar geleden werd al begonnen om dak- en thuislozen van straat te halen, op te vangen en een dagbesteding te geven. Zo zijn ca. 10.000 mensen op weg geholpen naar een zelfstandig bestaan onder dak. Overlast en criminaliteit daalden daarop met de helft. In het vervolgplan komt al actie bij signalen dat mensen dakloos dreigen te worden. Zij krijgen dan hulp aangeboden met schuldsanering, opvang, zoeken naar een dagbesteding, omgaan met geld en opbouwen van een sociaal netwerk.

Door de economische crisis vertraagt het verbeteren van achterstandswijken door het mengen van de bevolking. De afgelopen jaren sloopten corporaties sociale huurwoningen en bouwden daar zowel sociale huur- als koopwoningen, zodat er ook bewoners met hogere inkomens gingen wonen. Maar de woningverkooop stagneerde, zodat nieuwbouw moeilijk of onmogelijk wordt. Ook overheidsbezuinigingen zijn een bedreiging en worden projecten uit- of afgesteld, ook in achterstandswijken. De verbetering van buurten kan dan alleen doorgaan met minder hoge eisen aan koopwoningen. „Daardoor neemt de betaalbaarheid toe en blijft het veranderingsproces op gang.” Ook moeten sloop vertraagd worden. Veel van die woningen kunnen tijdelijk een andere bestemming krijgen, zoals studentenhuisvesting.

Vorig jaar zijn meer huurwoningen met hoge korting verkocht, meldt de stichting OpMaat. In 2009 waren het er 5200, vorig jaar 6700 woningen. Ook hier vooral door de economische crises, De hoge kortingen zijn vooral interessant voor starters op de woningmarkt. Het aantal corporatiewoningen die zonder korting werden verkocht, daalde 20 %.

De 32 miljoen euro die de laatste drie jaar 22 gemeenten met veel Marokkaanse probleemjongeren kregen is merendeels weggegooid geld. Sinds 2008 bestaat het project 'Aanpak Marokkaanse-Nederlandse risicojongeren, met extra geld om problemen door Marokkaanse hangjongeren tot 24 jaar op te lossen. Zij zorgen voor overlast, vernielingen en criminaliteit. Het geld is voor straatcoaches, maar verder besteden gemeenten naar eigen inzicht. Gemeenten financierden projecten waarvan al bewezen is dat ze niet werken. Er zijn geen bovendien geen concrete afspraken gemaakt waar de gemeenten nu op kunnen worden afgerekend. Zo gaf de Helmond tonnen uit aan gezinscoaches in Helmond-West. Die zeggen zelf dat zij de jongeren vooral helpen en b.v. hun boetes betalen. Ondertussen terroriseren de Marokkaanse jongeren nog altijd buurtbewoners en ondernemers. In Amersfoort is de criminaliteit rond Marokkaanse jongeren alleen maar gegroeid sinds de inzet van de straatcoaches. Gouda stopte direct met straatcoaches tegen overlastgevende Marokkaanse jongeren. Die coaches voldeden niet, omdat ze onvoldoende contacten opbouwden met jongeren, bewoners en organisaties. De twee ton die Gouda per jaar krijgt voor dit project, wil de gemeente nu gebruiken voor het opleiden van werkloze jongeren tot beveiliger.

Politie en justitie gaan harder optreden tegen hennepkwekers die brandgevaar veroorzaken met extra hoge strafeisen. Illegale hennepteelt veroorzaakt vaak brandgevaarlijke elektriciteits- en sproeivoorzieningen. Weliswaar kon dat zwaar worden bestraft, maar was de procedure lastig.
Het bureau «aanpak georganiseerde hennepteelt» van het Openbaar Ministerie en de energiesector stelden nu standaardteksten op, die eenvoudig in het proces-verbaal kunnen worden gebruikt.De maximale straffen die justitie extra kan eisen zijn zes jaar cel bij gevaar voor andermans bezittingen, negen jaar bij risico voor omwonenden en vijftien jaar als iemand omkomt. Daarnaast komt de straf voor hennepteelt. In Den Bosch diende al een zaak  volgens de nieuwe aanpak. Door illegale hennepkwekerijen branden wekelijks drie huizen af,  vaak met levensgevaarlijke situaties voor buren. Daarom wil de anonieme tiplijn M., extra aansporen om te bellen als een wietplantage vermoedt wordt. Dat is nu 4000 keer per jaar, circa 10 % van het totale aantal van 40.000 wietkwekerijen.

Huurders worden bedreigd door asbest. Niet alle corporaties waarschuwen er voor, blijkt uit  inventarisatie van het Algemeen Dagblad onder asbestinspecties en saneringsbedrijven. Tijdens kluswerk komen de huurders onbewust in aanraking met het kankerverwekkend materiaal. Kamerleden vinden dat de bedrijven een asbestinventarisatie moeten uitvoeren, zo nodig onder druk van de gemeente. De corporaties zijn niet wettelijk verplicht een asbestonderzoek te laten doen. Bij een inventarisatie door SWZ in Zwolle bleek in 5850 van de 7000 woningen asbest aanwezig.

Door de nieuwe bankencode per 1 augustus kunnen de maandlasten van een extra hypotheek fors stijgen. Nadat starters al eerder te maken kregen met strengere regels, gaat het nu om bestaande hypotheken die grotendeels of geheel aflossingsvrij zijn - dan wordt extra lenen voor verhuizen of verbouwen heel duur tot onbetaalbaar. Alles wat zij te weinig aflossen op de bestaande hypotheek wordt bij een verbouwing gecorrigeerd met de extra hypotheek. Die kan meestal niet meer aflossingsvrij geregeld worden, zodat de maandlasten extra hoog worden. Bij een verhuizing is het effect nog sterker: óók de bestaande hypotheek moet dan aan de nieuwe regels worden aangepast. Dan valt zowel de extra hypotheek als de bestaande duurder uit. Verhuizen naar een nieuwe woning dan lastig tot onmogelijk. Volgens de nieuwe hypotheekregels moet bij alle nieuwe hypotheken tijdens de looptijd van de lening 50 procent van de woningwaarde worden afgelost en mag niet meer dan 110 % van de woningwaarde worden geleend.

In maart werd de laatste ledenvergadering van de Stedelijke Woonconsumenten Organisatie Breda gehouden, met als enig agendapunt de opheffing. Onvermijdelijk door stopzetting van de subsidie. Per 1 juli 2011 is de SWOB opgeheven. De Gemeente is bezig met het opzetten van een Woon Advies Commissie die de taak in aangepaste vorm moet overnemen. Op de foto hieronder secretarieel medewerkster Josée Nijeholt van de SWOB - en de bestuursleden.