Besluit Beheer Sociale Huursector

Voorwoord
Uitleg wet BBSH:
Om door Het Rijk te worden toegelaten als woningcorporatie in de sociale huursector mag een organisatie uitsluitend activiteiten ondernemen die in het belang zijn van de volkshuisvesting. In de Wet Besluit Beheer Sociale -Huursector (Wet BBSH) is vastgelegd wat deze activiteiten zijn en aan welke voorwaarden een zogenaamde toegelaten instelling verder dient te voldoen. Ook is via de Wet BBSH bepaald welke verplichtingen de woningcorporatie heeft ten opzichte van Het Rijk, de gemeente en de huurders en hoe het toezicht op de werkzaamheden van de woningcorporaties is georganiseerd.
Hieronder vindt u een beknopte uitleg van de wet BBSH. Deze uitleg gaat niet tot op laatste letter van de wet, maar is bedoeld als leidraad, zodat het eenvoudiger is om bepaalde zaken in de originele Wet BBSH op te zoeken en te interpreteren.
Hoofdstuk I. Algemene bepalingen
Artikel 1 en 2a
In deze artikelen wordt beschreven wat er wordt verstaan onder begrippen zoals huurprijs, medehuurder, bewoner of woongelegenheid. Ook is hier vastgesteld op welke instellingen de wet BBSH van toepassing is: verhuurders in de sociale huursector, zoals woningcorporaties of woonstichtingen.
Hoofdstuk II. Toelating, wijziging van de statuten en fusies
Afdeling 1. De toelating
1. De procedure
Artikel 4, 5 en 6
De aanvraag om toelating van een woningbouwcorporatie wordt ingediend bij de Minister en bestaat onder andere uit een toelichting op de aanvraag, een authentiek afschrift van de akte van oprichting van de vereniging of stichting en van de statuten en eventuele wijzigingen daarop, het bewijs van inschrijving bij de Kamer van Koophandel en de financi?le gegevens van de vereniging of stichting.
De Minister beoordeelt de aanvraag, vraagt de betrokken gemeente en het Centraal Fonds voor de Volkshuisvesting (CFV) om hun visie en doet een voorstel tot toelating of weigering van de instelling. Het besluit wordt in de Staatscourant geplaatst. De procedure duurt in principe maximaal 6 maanden.
Wanneer, als gevolg van de opheffing van een gemeentelijk woningbedrijf, verschillende organisaties toelating aanvragen om gezamenlijk het woningbeheer over te nemen, dient bij het verzoek om toelating een accountantsverklaring te worden gevoegd. De accountant onderzoekt of er in de jaren voor de opheffing transacties hebben plaatsgevonden tussen verschillende gemeentelijke onderdelen, waardoor mogelijk middelen die bestemd zijn voor de Volkshuisvesting na opheffing van het gemeentelijk woningbedrijf aan de sector worden onttrokken.
2. De voorwaarden
Artikel 7 en 8
Een verzoek om toelating kan om een aantal redenen door de Minister worden geweigerd. Bijvoorbeeld wanneer bepaalde zaken niet in de statuten van de stichting of vereniging zijn vastgelegd (zie voor een volledige opsomming artikel 7, lid 1 t/m 3). De Minister kan de toelating bovendien weigeren wanneer de organisatie niet voldoende financieel draagkrachtig is of wanneer de financi?le continu?teit niet voldoende is gewaarborgd. Ook wanneer er voldoende woningcorporaties in een bepaald gebied actief zijn, waardoor het toelaten van nog een woningcorporatie niet meer in het belang van de volkshuisvesting is wordt de toelating geweigerd.
Afdeling 2. Wijziging van de statuten
Artikel 9 en 10
Na toelating van de woningcorporatie mogen de statuten alleen worden gewijzigd na goedkeuring van de Minister. Het spreekt voor zich dat wijzigingen die in strijd zijn met de Wet BBSH worden afgekeurd. In sommige gevallen zal de Minister de betrokken gemeente en het Centraal Fonds voor de Volkshuisvesting om hun mening vragen alvorens een besluit te nemen.
Afdeling 3. Fusies
Artikel 10a en 10b
Een fusie tussen woningcorporaties kan alleen plaatsvinden met toestemming van de Minister. Op deze manier wordt bijvoorbeeld voorkomen dat door middel van een fusie een organisatie ontstaat die geen toegelaten instelling is, waardoor er woningen uit de sociale huursector zouden worden onttrokken.
Hoofdstuk III. De werkzaamheden van toegelaten instellingen
1. Algemeen
Artikel 11 en 11a
In De Woningwet is vastgesteld dat een woningcorporatie uitsluitend werkzaam mag zijn op het gebied van volkshuisvesting. In artikel 11 lid 2 van de Wet BBSH wordt een opsomming gegeven van zaken die hieronder vallen (o.a. bouwen, kopen, verkopen of slopen van woningen, plegen van onderhoud, toewijzen en verhuren van woningen en dienstverlening aan bewoners). Werkzaamheden die niet vallen onder artikel 11 lid 2 mogen niet door de woningcorporatie worden verricht.
De verantwoordelijkheden van woningcorporaties liggen op een zestal kerngebieden (zie artikel 12 t/m 22): leefbaarheid, wonen en zorg, verhuur van de woningen, betrekken van bewoners bij beleid en beheer, financiën en bedrijfsvoering en administratie.
Artikel 11c, 11d, 11e en 11f
Omdat verkoop van woongelegenheden door een woningcorporatie gevolgen kan hebben voor het volkshuisvestingsbeleid, is dit aan spelregels gebonden. De Minister houdt preventief toezicht.
De woningcorporatie mag haar woongelegenheden niet tegen een te lage prijs verkopen. In principe bedraagt de minimum verkoopprijs 90% van de waarde van de woning, wanneer deze onder normale omstandigheden wordt verkocht en niet verhuurd is aan of bewoond wordt door een ander, ofwel 90% van de onderhandse verkoopwaarde vrij van huur en gebruik.
Wanneer de woning wordt verkocht aan een eigenaar-bewoner die een eigenwoningbijdrage zal ontvangen via de Wet bevordering eigen woningbezit (Wet BEW), dan geldt een minimale verkoopprijs van 80% van de onderhandse verkoopwaarde vrij van huur en gebruik.
Als de koper een eigenwoningbijdrage ontvangt en reeds in de woning woont, is de minimale verkoopprijs 70% de onderhandse verkoopwaarde vrij van huur en gebruik. Voor alle andere uitzonderingen op deze minimale verkoopprijs dient Het Rijk toestemming te verlenen.
Voor verkoop van woningen aan personen die hier zelf niet in zullen gaan wonen of verkoop aan niet-toegelaten instellingen heeft de woningcorporatie toestemming van het Rijk nodig.
2. De kwaliteit van de woongelegenheden van de toegelaten instelling
Artikel 12
Naast de eisen die in de Woningwet en het Bouwbesluit worden gesteld aan de bouw- en woontechnische kwaliteit, moet de woningcorporatie zoveel mogelijk voldoen aan andere (redelijke) eisen die kunnen worden gesteld aan de kwaliteit van de woningen. Denk hierbij aan energiebesparende maatregelen, het bouwen van woningen die goed passen bij het inkomen of de leeftijd van de mensen die er gaan wonen of het rekening houden met de invloed van leegstand op het woongenot in de buurt.
2a. Leefbaarheid
Artikel 12a
Van woningcorporaties wordt verwacht dat zij, naast het beheer van de woningen, een? bijdrage leveren aan de leefbaarheid in de buurt. Omdat de verantwoordelijkheid voor de leefbaarheid niet alleen bij de woningcorporatie, maar ook bij de gemeente en andere instellingen of personen ligt, wordt in lid 2a t/m f een opsomming gegeven van activiteiten waar een woningcorporatie zich mee bezighoudt.
2b. Wonen en zorg
Artikel 12b
Woningcorporaties dienen een bijdrage te leveren aan huisvesting van mensen die speciale zorg of begeleiding nodig hebben, zoals gehandicapten, ouderen, dak- en thuislozen of ex-psychiatrische pati?nten. Naast het bouwen van nieuwe woningen en woonzorgcomplexen of het aanpassen van bestaande woningen mogen woningcorporaties optreden als bemiddelaar tussen bewoners en zorg- of dienstverleners.
3. Het verhuren van de woningen van de toegelaten instelling
Artikel 13 en 14
Woningcorporaties zorgen ervoor dat de huurders passend worden gehuisvest. Woningzoekenden die volgens de Huursubsidiewet in aanmerking komen voor huursubsidie worden met voorrang gehuisvest in goedkope en betaalbare woningen. Bij de toewijzing van de woningen streeft de woningcorporatie ernaar dat huurders een zo klein mogelijk beroep op huursubsidie hoeven te doen.
Woningcorporaties kunnen hun woningbestand uitbreiden om een zo passend mogelijk aanbod te cre?ren. Dit kan door het bouwen van betaalbare woningen, maar ook door het bouwen van duurdere woningen zodat de bestaande goedkope woningen vrijkomen na doorstroming van de huidige huurders naar een duurdere woning.
Artikel 15
Woningcorporaties dienen in hun verkoopbeleid afzonderlijk rekening te houden met het de mogelijkheid voor huurders om de woning aan te kopen.
4. Het betrekken van bewoners bij beleid en beheer
Artikel 16
De woningcorporatie biedt huurders de mogelijkheid om klachten in te dienen bij een onafhankelijke klachtencommissie. De klachtenprocedure staat omschreven in een door de woningcorporatie opgesteld reglement.
Artikel 17
De woningcorporatie heeft minimaal een keer per jaar een overleg met de huurders of hun vertegenwoordigers.
De regering heeft de wet BBSH aangepast aan de Overlegwet (Wet op het overleg huurders verhuurder). De aanpassing was noodzakelijk omdat het bestaande BBSH en de Overlegwet elkaar deels overlapten. De gewijzigde wet BBSH, met name artikel 17a, 18 en 19, dient als aanvulling op de Overlegwet.
Artikel 17a
Ook organisaties die niet onder de Overlegwet vallen, zoals bewonerscommissies, kunnen een beroep doen op hun recht op informatie, zoals geformuleerd in artikel 18 van de wet BBSH.
Artikel 18
Dit artikel is van toepassing op woningcorporaties met minder dan 100 woningen en woningcorporaties met 100 of meer woningen, waarbij geen huurdersorganisatie actief is.
Woningcorporaties informeren huurders of hun vertegenwoordigers tijdig over bepaalde plannen, zodat zij hierover tijdig hun mening kunnen geven.
Tot de onderwerpen waarover huurders tijdig moeten worden ge-informeerd behoren in ieder geval:

het in stand houden van en het treffen van voorzieningen aan woningen en de direct daaraan grenzende omgeving

het beleid inzake de leefbaarheid in de buurt

het beleid inzake huisvesting voor ouderen, gehandicapten en personen die zorg of begeleiding behoeven

het beleid inzake verkopen, bezwaren en slopen van woongelegenheden

plannen tot het verkopen en bezwaren van woongelegenheden

het toewijzings- en verhuurbeleid

de voorwaarden van de overeenkomst van huur en verhuur

het beleid inzake de huurprijzen

de samenstelling, het kwaliteitsniveau en de prijs van het door de toegelaten instelling aan te bieden pakket van diensten.
Op verzoek van huurders treedt de woningcorporatie met hen in overleg over de verstrekte informatie.
Artikel 19
Dit artikel is van toepassing in gevallen waarvoor de Overlegwet wel geldt: woningcorporaties met 100 of meer woongelegenheden, waarbij een huurdersorganisatie actief is.
De woningcorporatie informeert de huurdersorganisatie over de zaken zoals vermeld in de Overlegwet. In lid 2 en 3 van dit artikel worden de onderwerpen leefbaarheid en het beleid inzake huisvesting voor personen die zorg of begeleiding behoeven hieraan toegevoegd. Individuele bewoners dienen te worden ge?nformeerd over de in de wet genoemde onderwerpen als deze op hen betrekking hebben.
5. Financi?n
Artikel 21
De woningcorporatie voert een verantwoord financieel beleid dat is gericht op het belang van de volkshuisvesting.
6. Bedrijfsvoering en administratie
Artikel 24 en 25
De woningcorporatie zorgt voor een sobere en doelmatige bedrijfsvoering. De administratie van de woningcorporatie geeft een volledig inzicht in de werkzaamheden en financi?le situatie.
Hoofdstuk IIIA. Beleidsvoorbereiding
Artikel 25a, 25b, 25c, 25d, 25e en 25f
De woningcorporatie stuurt jaarlijks voor 1 december een overzicht van de in de komende jaren geplande activiteiten naar de gemeente. Hieraan wordt een samenvatting van de plannen in het eerstvolgende jaar, die betrekking hebben op de gemeente waarin zij actief is, toegevoegd.
Wanneer de stukken niet op tijd in het bezit van het College van Burgemeester & Wethouders zijn, kan de Minister op verzoek van het College besluiten dat de woningcorporatie bepaalde rechtshandelingen alleen nog maar mag uitvoeren met toestemming van de Minister.
De woningcorporatie vraagt een overleg aan met de betrokken wethouders om de plannen en het gemeentelijk volkshuisvestingsbeleid op elkaar af te stemmen. Naar aanleiding van dit overleg stuurt de woningcorporatie voor 1 maart de samenvatting, inclusief eventuele wijzigingen, en de afspraken tussen de gemeente en de woningcorporatie naar de Minister.
Hoofdstuk IV. De verslaglegging van de werkzaamheden
1. Totstandkoming en beoordeling binnen de toegelaten instelling
Artikel 26
De woningcorporatie stelt jaarlijks een verslag op van haar werkzaamheden. Dit verslag bestaat uit een jaarrekening met toelichting, een volkshuisvestingsverslag en een overzicht van de belangrijkste cijfers op het gebied van financi?n en volkshuisvesting.
In artikel 26 lid 1 t/m 5 is uitgebreid gespecificeerd aan welke eisen de stukken moeten voldoen.
Artikel 27, 28 en 29
In deze artikelen staan bepalingen over de interne beoordeling van de jaarstukken en de accountantsverklaring die hierover moet worden afgegeven.
2. De beoordeling buiten de toegelaten instelling
Artikel 30, 31 en 33
De woningcorporatie stuurt de in artikel 26 t/m 29 genoemde stukken voor 1 juli naar de gemeente, het Rijk en het Centraal Fonds voor de Volkshuisvesting. Wanneer de stukken niet op 1 juli in het bezit zijn van de betrokken partijen, kan de Minister besluiten om de woningcorporatie bepaalde rechtshandelingen alleen nog maar te laten uitvoeren na toestemming van de Minister. De Minister beoordeelt het verslag voor 1 december.
Hoofdstuk V. Het toezicht
Artikel 39
Wanneer de gemeente of het Centraal Fonds voor de Volkshuisvesting een verzoek indient bij de Minister om maatregelen te nemen tegen een woningcorporatie, dan is de Minister verplicht om hierover binnen een redelijke termijn een beslissing te nemen. Overigens kunnen ook andere betrokkenen, zoals huurdersorganisaties, zo'n verzoek indienen bij Het Rijk.
Artikel 39a
Om de financi?le positie van een woningcorporatie te kunnen beoordelen sturen woningcorporaties jaarlijks voor 1 juli een zogenaamde bedrijfswaardeberekening naar de Minister. Hierover moet een accountantsverklaring worden afgegeven. Deze gegevens zijn vertrouwelijk en worden daarom alleen naar de Minister gestuurd, niet naar de gemeente. Wanneer de stukken niet op 1 juli in het bezit zijn van de Minister, kan deze besluiten om de woningcorporatie bepaalde rechtshandelingen alleen nog maar te laten uitvoeren na toestemming van de Minister.
Artikel 40
De woningcorporatie is verplicht om op verzoek van de Minister inzage te geven in aanvullende stukken, zoals de bedrijfsadministratie.
Artikel 41 en 42
De minister kan een woningcorporatie door middel van een zogenaamde aanwijzing verplichten om situaties of plannen die in strijd zijn met het belang van de volkshuisvesting binnen een bepaalde termijn op te heffen. In de aanwijzing wordt aangegeven welke gevolgen de Minister verbindt aan het niet opvolgen ervan. Eventueel vraagt de Minister eerst de Gemeente of het Centraal Fonds voor de Volkshuisvesting om hun visie op de voorgenomen aanwijzing. In de Staatscourant wordt mededeling gedaan van de aanwijzing.
Er is overigens een verschil tussen een offici?le aanwijzing en andere verzoeken van de Minister richting de woningcorporatie waaraan geen sancties zijn verbonden. Een informeel verzoek gaat in de praktijk vaak aan een offici?le aanwijzing vooraf.
Artikel 43
Wanneer de woningcorporatie een aanwijzing niet binnen de gestelde termijn heeft opgevolgd kan de Minister beslissen dat de woningcorporatie bepaalde rechtshandelingen alleen nog maar mag uitvoeren met toestemming van door de Minister aangewezen personen of instellingen. Ook kan de Minister personen of instellingen de bevoegdheid geven om sanerings- of investeringsplannen op te stellen voor de woningcorporatie. Overigens geldt in beide gevallen dat de gemeente hier niet voor kan worden aangewezen. De kosten die met dit alles gepaard gaan komen voor rekening van de woningcorporatie.
Artikel 43a
De minister stuurt jaarlijks in december een overzicht van de activiteiten die de woningcorporatie het komende jaar heeft gepland en een rapportage van de verrichte werkzaamheden in het jaar daarvoor naar de Tweede Kamer.
Hoofdstuk VI. Intrekking van de toelating
Artikel 44 en 45
De Minister kan de toelating van de woningcorporatie intrekken als de woningcorporatie het belang van de Volkshuisvesting schaadt. Een koninklijk besluit tot intrekking van de toelating wordt in de Staatscourant geplaatst en gaat in wanneer de termijn om hiertegen in beroep te gaan is verstreken of wanneer dit naar aanleiding van het beroep een beslissing is genomen.
Hoofdstuk VII. Verdere bepalingen
Artikel 46 en 47
Daar waar mogelijk gelden voor gemeentelijke woningbedrijven dezelfde regels als voor woningcorporaties.
Artikel 48
De Minister stelt zo spoedig mogelijk na 1 juli 2001 een verslag op over de wijze waarop dit besluit in de jaren 1997 tot en met 2000 is toegepast, waarin hij tevens een oordeel geeft over de werking van dit besluit. Het verslag wordt in de Staatscourant geplaatst.
Artikel 49
De Minister kan van dit besluit afwijken of afwijking daarvan toestaan ten behoeve van experimenten die naar zijn mening in het belang van de volkshuisvesting zijn, of wanneer een wijziging van dit besluit nog niet van kracht is geworden en in werking is getreden.
Hoofdstuk VIII. Overgangs- en slotbepalingen
? 1. OvergangsbepalingenArtikel 51
Koninklijke besluiten tot toelating die op grond van het Besluit toegelaten instellingen volkshuisvesting, of van een daaraan voorafgaand koninklijk besluit, zijn genomen en waartegen geen beroep meer kan worden ingesteld, staan gelijk aan koninklijke besluiten tot toelating op grond van dit besluit.
Aanvragen om toelating, bij de Minister ingediend voor 1 januari 1993, en beroepen tegen besluiten tot toelating, tot weigering van een toelating of tot intrekking van een toelating, ingesteld voor die datum, worden behandeld volgens de regels die op het tijdstip van die indiening of instelling van toepassing waren. Toelatingen op zodanige aanvragen en toelatingen die naar aanleiding van zodanige beroepen plaatsvinden of in stand blijven staan gelijk aan toelatingen op voet van dit besluit.
2. Slotbepalingen
Artikel 60
Dit besluit treedt in werking met ingang van 1 januari 1993.
Artikel 61
Dit besluit wordt aangehaald als: Besluit beheer sociale-huursector.

Aan deze tekst kunnen geen rechten worden ontleend.